Tecate continúa beneficiándose del fenómeno de nearshoring, con una demanda creciente por espacios industriales y comerciales. La escasez de inventario funcional favorece incrementos tanto en rentas como en el valor de los activos.

Bodega Industrial / comercial en venta en El Refugio, Tecate. Una zona con creciente demanda operativa y cada vez menos inventario funcional bien ubicado.

Precio de venta: $14,550,000 MXN con una renta estimada de $5,200 USD mensuales.
Con un escenario conservador, esta propiedad puede generar:

La propiedad ya cuenta con infraestructura difícil de encontrar en este rango:
814 m2 de construcción y 670.03 m2 de terreno
3 niveles
Subestación eléctrica
Aire comprimido
espacios para oficinas y operación
excelente conectividad en Tecate

Como inversionista, esta propiedad tiene características muy interesantes porque combina flujo de efectivo, infraestructura especializada y potencial de apreciación en un mercado industrial donde la oferta sigue siendo limitada. La publicación indica un precio de $14,550,000 MXN, una construcción de 814.4 m², terreno de 670.03 m² y una renta estimada de USD $5,200 mensuales.

Análisis financiero
Precio de compra
* $14,550,000 MXN
Renta estimada
* USD $5,200 mensuales
Asumiendo un tipo de cambio de $19.00 MXN/USD:
* Renta mensual: $98,800 MXN
* Ingreso bruto anual: $1,185,600 MXN
CAP Rate
CAP Bruto
\frac{1,185,600}{14,550,000}=8.15\%

CAP Bruto: 8.15%
⸻
CAP Neto
Considerando gastos operativos del 8% (mantenimiento, seguros, vacancia y administración):
* Gastos: $94,848
* NOI (Ingreso Neto Operativo): $1,090,752
\frac{1,090,752}{14,550,000}=7.50\%
CAP Neto estimado: 7.5%

Este resultado coincide con el rango anunciado para la propiedad.
Calificación como inversión
9.2/10

Es un activo adecuado para un inversionista que busque flujo estable y crecimiento patrimonial.

Cómo la presentaría a un inversionista
Inversión: $14.55 millones MXN
NOI estimado: $1.09 millones MXN anuales
CAP Neto: 7.5%
Recuperación estimada: 13.3 años
Potencial de CAP a corto plazo: superior al 9% mediante incremento de renta y apreciación del mercado.

Con una negociación del precio de compra del 3% al 5%, el CAP inicial podría acercarse al 8% neto, haciendo la oportunidad todavía más competitiva.

Contrato de Adhesión de Intermediación para la compraventa de inmuebles, registrado ante PROFECO número 7832-2023